Aktuell aus der Region

CO² Umlage bei Gasthermen

Mieterverein Dortmund - 8. März 2024 - 7:55
Berechnungshilfe Der Anteil, den Vermieter an der CO² Umlage zu tragen haben, richtet sich nach einem Stufenmodell. Grundsätzlich gilt, je höher der CO² Verbrauch, desto höher ist der Anteil der durch die Vermieter zu zahlen ist. Die Berechnung des Anteils, der in Rechnung gestellt werden kann, ist nicht immer einfach. Das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz stellt daher eine Berechnungshilfe zur Verfügung. Hier können Mieter Schritt für Schritt ihre Verbrauchsdaten eintragen und bekommen als Ergebnis, ob und in welcher Höhe sie die CO² Umlage in Rechnung stellen können.  Für die Berechnung werden benötigt:
  • Die letzte Energierechnung (Gas, Fernwärme, Strom bei Nachtstromspeichern,...) 
    • Sollte die Rechnung sowohl 2022, als auch 2023 abdecken, muss der Verbrauch für 2023 verwendet werden.
  • Die Wohnungsgröße 
  • ggf. Informationen, ob für das Gebäude denkmalschutzrechtliche Vorgaben bestehen
Musterschreiben Die Berechnungshilfe endet mit einer Übersicht über die verbrauchte Menge CO², die gesamten Kosten sowie die Aufteilung zwischen Mieter und Vermieter. Die Angaben werden benötigt, um die Rechnung an den Vermieter zu erstellen.  Der Mieterverein Dortmund stellt hierfür eine Musterschreiben zur Verfügung. 

Landesbauministerin erhöht die Mieten im geförderten Wohnungsbau um über 10 Prozent! Das ist unsozialer Wohnungsbau!

Mieterverein Dortmund - 28. Februar 2024 - 11:21
Ein einfaches Rechenbeispiel: Bei einer Bewilligungsmiete von z.B. 7,85 € zzgl. gut drei Euro Heizungs- und Nebenkosten zahlt eine vierköpfige Familie bei 80 m2 Wohnfläche mindestens 900 € im Monat nur fürs Wohnen. Nicht nur der Deutsche Mieterbund NRW und seine 48 örtlichen Mietervereine sehen die wirtschaftliche Härte gegeben, wenn mehr als 30 Prozent des Nettoeinkommens für die Miete aufgewendet werden müssen. Um diese Grenze in unserem Beispiel einzuhalten, müsste unsere Familie über 3.000 € Einkommen verfügen. Das haben aber sehr, sehr viele nicht. Tatsächlich zahlen schon jetzt tausende Familien, Alleinerziehende und Rentner 40, 50 und mehr Prozent ihrer Einkünfte nur für das Wohnen. Die Zahlen der Wohnungsämter bei den Städten und Gemeinden zeigen, dass das Wohngeld diesen Mangel nicht heilen kann! Hinzu kommt, dass viele Kommunen bei den Kosten der Unterkunft im Rahmen des Bürgergeldes geringere Mieten für angemessen halten. „Wenn nicht mal mehr dieser Personenkreis geförderte Wohnungen beziehen kann, dann stimmt hier etwas nicht“, beklagt Witzke. Pressemitteilung des Deutschen Mieterbund NRW // 28.02.2024

Stellenausschreibung Studentische Hilfskraft

Mieterverein Dortmund - 20. Februar 2024 - 11:46
Aufgaben
  • Gestalten und Verfassen von Informationsmaterialien & -texten für die Öffentlichkeitsarbeit
  • Durchsicht und Aufbereitung der aktuellen Medienberichterstattung (Presseschau)
  • Durchführung von Kurz-Bestandsaufnahmen und Verteilung von Informationsmaterialien sowie in Wohnquartieren in Dortmund und Umgebung
  • Unterstützung der siedlungsbezogenen Arbeit, u.a. rechnerische Auswertung von Rechnungsbelegen zu Betriebskosten oder Modernisierungsmaßnahmen, Vorbereitung und Teilnahme an Mieterversammlungen sowie bei Erstellung von Einladungen und Informationsschreiben
  • Eigenverantwortliche Recherche und Aufbereitung abgegrenzter Themenfelder im Bereich Wohnungspolitik
Voraussetzungen
  • Interesse an wohnungspolitischen Fragen in der Stadtentwicklung
  • Eingeschrieben:e Student:in (gerne auch frühe Semester)
  • Kontaktfreudigkeit, Organisationsgeschick und die Fähigkeit zum eigenverantwortlichen Arbeiten
  • Gute Kenntnisse im Umgang mit MS-Office Anwendungen (Word, Excel, Powerpoint); weitere EDV-Kenntnisse (Bildbearbeitung, GIS,) sind wünschenswert
  • Dortmund als Wohnort ist wünschenswert
Die wöchentliche Arbeitszeit beträgt 8 Stunden bei einem Stundenlohn von 12,50 € /Stunde zuzüglich 0,50 €/Stunde Inflationsprämie. Die Bewerbungen mit Anschreiben und Lebenslauf (möglichst als ein Dokument inkl. Angaben zur Stellung im Studienverlauf, evtl. geplante Auslandssemester, voraus. Studienabschluss) bitte per E-Mail senden: markus.roeser@mieterverein-dortmund.de Bei Rückfragen wenden Sie sich an Markus Roeser: Tel: 0231 / 55 76 56 36 oder per mail        markus.roeser@mieterverein-dortmund.de  Dortmund, 20.02.2024

Öffnungszeiten Rosenmontag

Mieterverein Dortmund - 8. Februar 2024 - 7:07
An Rosenmontag (12.02.2024) schließt unsere Geschäftsstelle bereits um 12:00 Uhr. Wir sind am...

Mieterverein Dortmund warnt erneut vor überhöhten LEG Mieterhöhungen

Mieterverein Dortmund - 5. Februar 2024 - 15:53
In 2023 kündigte LEG Vorstand Lars von Lackum an, die Mieten sollten „so stark wie regulatorisch möglich“ steigen. Zum Jahresanfang haben viele LEG-Mieter:innen in Dortmund zum Teil massive Mieterhöhungen erhalten. Wie schon in den letzten Jahren, hält der Mieterverein Dortmund einen Vielzahl der bei ihm eingegangenen Mieterhöhungen nach einer ersten Einschätzung für überhöht und rät zur Prüfung. „Unserer Rechtsberatung liegen seit dieser Woche zahlreiche überhöhte Mieterhöhungen der LEG Wohnen vor. Der Mittelwert des Mietspiegels wird in diesen Fällen wieder fast immer überschritten. Eine Korrektur der bisherigen Geschäftspraktik hat nicht stattgefunden“, erklärt Markus Roeser, Wohnungspolitischer Sprecher des Mietervereins Dortmund, „in mehreren Fällen entsteht der Eindruck, dass die LEG ihre Möglichkeiten zur Mieterhöhung nicht voll ausnutzt und die Mieterhöhung begrenzt. Doch das Gegenteil ist hier der Fall. Diese verlangte Miete liegt dennoch über dem Mittelwert.“ Hier drei Beispielsfälle für erhebliche Überschreitungen (Erhöhungserklärungen auch angehängt als pdf):
  • DO-Scharnhorst, Objekt Peschweg (ca. 75 m²), Zustimmung auf 6,26 €/m²/mtl. gefordert, Überschreitung des Mittelwertes des Mietspiegels um 0,40 €/m²/mtl. (entspricht 29,91 €/Monat)
  • DO--Wellinghofen, Objekt Silberhecke (ca. 88 m²), Zustimmung auf 6,81 €/m²/mtl. gefordert, Überschreitung des Mittelwertes des Mietspiegels um 0,60 €/m²/Monat (entspricht 52,85 €/Monat)
  • DO-- Kreuzviertel, Objekt Große Heimstraße (ca. 132 m²), Zustimmung auf 6,70  €/m²/mtl. gefordert, Überschreitung des Mittelwertes des Mietspiegels um 0,60 €/m²/mtl (entspricht 79,18 €/Monat)
(die Ausgangsmieten sind unterschiedlich; diese Berechnung ergibt sich jeweils unter Berücksichtigung der von der LEG ausgewiesenen Zu- und Abschläge nach dem Mietspiegel Dortmund. Weitere Korrekturen aufgrund falscher Zuschläge oder fehlender Abschläge nach dem Mietspiegel können möglich sein). Wichtig für betroffenen Mieter: erst prüfen – nicht sofort unterschreiben! Viele Mieter erklären sehr kurz mach Erhalt solcher Erklärungen schriftlich Ihre Zustimmung, die ist dann verbindlich, kann also nicht widerrufen werden. „Mieter haben zwei Monate Zeit zur Prüfung und müssen sich erst dann festlegen, welchen Betrag sie akzeptieren. Also erst in Ruhe prüfen!“, empfiehlt Markus Roeser. Der Dortmunder Mietspiegel ist kostenlos im Internet und in Papierform in der Kampstr. 4, Dortmund erhältlich. Auf der Website des Mietervereins Dortmund ist zusätzlich ein kostenloser Mietspiegel-Rechner verfügbar. Streitpunkt: Richtige Einordnung in der Spanne (Mittelwert) Der Mieterverein Dortmund verweist hierzu wiederholt auf die nach wie vor aktuelle Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund, dass der im Mietspiegel ausgewiesene Medianwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. (vgl. LG Dortmund 11 S 90/12 und 11 S 57/12, beide vom 25.06.2012). „Nach ständigen Entscheidungen des Amts- und Landgerichtes Dortmunds seit 2012, die sich fast überwiegend mit LEG Mieterhöhungen beschäftigen, darf vom Mittelwert nur in Ausnahmefällen abgewichen werden. Ein Vermieter, der nach oben hin abweichen will, müsste in der Mieterhöhung selbst bezüglich aller Wohnwertmerkmale angeben, warum er die Wohnung zu vergleichbaren Wohnungen insgesamt für überdurchschnittlich hält. Entsprechende Begründungen fehlen in den aktuellen Mieterhöhungen. Wir fordern die LEG auf, die Vorgaben der Dortmunder Rechtsprechung nicht weiter zu missachten und sich bei Mieterhöhungen auf den Mittelwert zu begrenzen. Mietern raten wir generell Mieterhöhungen sorgfältig prüfen bzw. prüfen zu lassen“, erklärt Rechtsanwalt Martin Grebe, Leiter Miet- und Wohnungsrecht beim Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. Hilfe zur Überprüfung einer Mieterhöhung (Mietspiegelrechner & Ratgeber) haben wir hier zusammengestellt.  Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 05.02.2024

Öffnungszeiten ab 29.01.2024

Mieterverein Dortmund - 29. Januar 2024 - 7:04
Aktuelle Öffnungszeiten: Mo - Do von 8.30 Uhr bis 12.00 Uhr und 14.00 bis 17.00 Uhr freitags...

Kabelprivileg fällt weg - Wahlfreiheit beim TV-Anschluss

Mieterverein Dortmund - 24. Januar 2024 - 10:30
Das Nebenkostenprivileg ist ein Relikt aus den Anfangszeiten des Kabelfernsehens. Wohl auch, um den Ausbau eines Kabelnetzes anzukurbeln, gestattete der Gesetzgeber in § 2 Nr. 15 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) Hausverwaltungen bzw. -eigentümern, alle Wohneinheiten eines Hauses mit Kabel-TV auszustatten und die Kosten dafür über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter:innen umzulegen. Der Kabelanschluss gehörte sozusagen zu Ausstattung der Wohnung. Mieter:innen mussten dafür zahlen, egal ob sie ihn nutzten oder nicht.   Veränderte Technik Inzwischen haben sich sowohl Technik als auch Sehgewohnheiten drastisch verändert. Verbraucher:innen konsumieren TV-Inhalte zunehmend über das Internet; häufig zeitversetzt über Mediatheken und Streaminganbieter. Durch die Abschaffung des Nebenkostenprivilegs erhalten sie nun eine echte Wahlfreiheit und können sich den TV-Anbieter selbst aussuchen. DMB-Präsident Lukas Siebenkotten sieht den Wegfall des Nebenkostenprivilegs positiv für „all diejenigen Mieter:innen, die längst von der klassischen Kabelversorgung weg sind und beispielsweise über Internet fernsehen. Für sie bedeuten die Kabelgebühren nämlich unnötige Mehrkosten“.   Vermietende müssen handeln! In der Regel haben die Vermietenden mit den Kabelunternehmen langfristige Verträge abgeschlossen und dadurch günstige Konditionen bekommen. Durch die Gesetzesänderung haben sie ein Sonderkündigungsrecht und müssen sich selbst um die Kündigung des Sammelvertrages kümmern. Geschieht dies nicht, dürfen sie ab dem 1. Juli 2024 die Kosten nicht mehr auf die Mieter:innen umlegen.  Mieter:innen auch! Um nicht im kommenden Sommer vor einem schwarzen Bildschirm zu sitzen, müssen auch Verbraucher:innen aktiv werden. Sie haben die Möglichkeit weiterhin den vorhandenen Kabelanschluss des bisherigen Anbieters zu nutzen. Dann müssen sie allerdings eigeninitiativ einen Einzelvertrag abschließen. Die Verbraucherzentrale erwartet einen leichten Preisanstieg von zwei bis drei Euro pro Monat im Vergleich zum inkludierten Kabelanschluss, der über die Nebenkosten abgerechnet wird.   Alternativen zum Kabelanschluss Alternativ können sich Mieter:innen das Fernsehen über Internet (IPTV), Satellit oder DVBT-2 in die Wohnung holen. Am komfortabelsten ist dabei IPTV über den vorhandenen Internet- bzw. DSL-Anschluss. Einige VDSL-Anbieter bieten Paketangebote, in denen der Anschluss gleich mit der TV-Option gebucht werden kann.   Der Satellitenempfang hat den Vorteil, dass keine laufenden Kosten anfallen, die Programmauswahl riesig ist und unzählige Sender aus dem Ausland empfangen werden können. Die benötigte Satellitenschüssel muss allerdings an der Hausfassade oder auf dem Balkon installiert werden. Dazu wird die Genehmigung des Vermietenden benötigt.  Für den Fernsehempfang über DVBT-2 reicht in den meisten Fällen bereits eine kleine Zimmerantenne. Die öffentlich-rechtlichen Sender lassen sich damit kostenlos empfangen. Für den Empfang von Privatsendern fallen zusätzliche Kosten an.   Änderungen für Leistungsempfänger:innen Bei Wohnungen, in denen der Kabelanschluss über die Nebenkosten abgerechnet wurde, übernahmen bisher die Jobcenter die Kosten. Schlossen Mieter:innen einen einzelnen Kabelvertrag ab, mussten sie diese Kosten hingegen aus dem Regelsatz bezahlen. Dieser Vorteil der Betriebskostenumlage fällt nun weg, die gesellschaftliche Teilhabe im Leistungsbezug wird dadurch eingeschränkt. Unser Dachverband, der Deutsche Mieterbund, fordert deshalb seitens der Politik eine Lösung, die allen Menschen den freien Zugang zu Medien und eine Grundversorgung mit Informationen ermöglicht.   Fazit Durch die Gesetzesänderung bekommen nun alle Mieter:innen die Wahlfreiheit, wie und ob sie TV-Sender empfangen möchten. Eine feste Kopplung des Kabelanschlusses an eine Wohnung bzw. an den Mietvertrag, wird es ab dem Sommer nicht mehr geben. Um nicht am 1. Juli ins Schwarze zu schauen, müssen sie allerdings aktiv werden und sich darum kümmern, wie sie zukünftig fernsehen möchten. Erschienen in Mieterforum Nr. 74 IV/2023

Aktueller Betriebskostenspiegel für Deutschland: 2,28 Euro pro Quadratmeter und Monat im Durchschnitt

Mieterverein Dortmund - 18. Januar 2024 - 9:59
Regionale und lokale Unterschiede groß Insbesondere bei den Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Wasser/Abwasser oder Müllbeseitigung ergeben sich regional bzw. lokal teilweise erhebliche Preisunterschiede. Das gilt auch für Heizkosten und Warmwasser.  Heizung und Warmwasser 2022 Die Kosten für Heizung und Warmwasser liegen im Abrechnungsjahr 2022 im Durchschnitt bei 1,07 Euro/qm/Monat, in der Spitze bei 1,82 Euro/qm/Monat. Hier wird die Höhe der Kosten vor allem durch klimatische Einflüsse, den energetischen Zustand der Wohnung und starken Preisunterschieden sowohl zwischen Heizöl, Gas und Fernwärme als auch zwischen den einzelnen Gas- und Fernwärmeversorgern bestimmt. „Viele Mieterinnen und Mieter haben die Energiepreisexplosion schon bei der Abrechnung für das Jahr 2022 zu spüren bekommen, indem sie teilweise mit vierstelligen Nachzahlungsbeträgen konfrontiert wurden. Noch stärker zu Buche schlagen werden die immensen Energiekostenerhöhungen aber voraussichtlich mit der Abrechnung für das Jahr 2023, die den Mieterinnen und Mietern bis Ende des laufenden Jahres zugehen muss. Denn trotz der Energiepreisbremsen im Jahr 2023 sind die Energiepreise hoch. Wir brauchen daher dringend eine staatlich geförderte sozialverträgliche Modernisierung, insbesondere der Gebäude, die energetisch in einem mangelhaften Zustand sind. Denn insbesondere die einkommensschwächsten Haushalte wohnen in schlecht gedämmten Wohnungen mit ineffizienten Heizungsanlagen und müssen daher sehr viel Geld für ihre Heizkosten ausgeben,“ sagt die Bundesdirektorin des Deutschen Mieterbundes, Melanie Weber-Moritz. Betriebskostenspiegel-Grafik Erläuterungen zum Betriebskostenspiegel Alle Betriebskostenarten im Überblick Pressemitteilung des Deutschen Mieterbundes, Dachverband der örtlichen Mietervereine vom 18.01.2024

Neues vom BGH - Untervermietung Einzimmerwohnung

Mieterverein Dortmund - 17. Januar 2024 - 10:30
Die Entscheidung Der Wortlaut der gesetzlichen Vorschrift sprach gegen eine Untervermietung. Mieter:innen können danach nur eine Untermieterlaubnis für die Vermietung „eines Teils der Wohnung“ verlangen. Aber wie soll das bei einer Einraumwohnung funktionieren? Bislang hatte der BGH zwar entschieden, dass keine hohen Anforderungen daran zu stellen sind, welcher Anteil der Wohnung Mieter:innen nach der Untervermietung selbst noch verbleibt. Dort ging es allerdings um Wohnungen mit mehreren Zimmern. Der BGH orientierte sich in seiner Entscheidung zunächst am Gesetzeszweck. Wenn Einzimmerwohnungen nicht untervermietet werden dürften, liefe der vom Gesetzgeber beabsichtigte Schutz gänzlich ins Leere. Genau wie bei Mehrzimmerwohnungen, sollten Mieter:innen, die ihre Wohnung zeitlich befristet nicht selber bewohnen können, diese behalten dürfen. Das Karlsruher Gericht behalf sich zudem mit einem Kunstgriff. Der Mieter hatte aus ihrer Sicht den Besitz an seiner Wohnung nicht vollständig aufgegeben. In Kommode und Schrank lagen ja noch seine persönlichen Gegenstände. Auch wenn das nur einer Fläche von einem Quadratmeter entsprach, reichte dies dem BGH. Es sei immer noch eine teilweise Überlassung, keine vollständige. Dafür sprach zudem der behaltene zweite Wohnungsschlüssel. Damit hatte sich aus Sicht des BGH der Mieter rechtlich und tatsächlich einen Zugriff auf seine untervermietete Wohnraum gesichert. Fazit Die BGH-Entscheidung schließt eine rechtliche Lücke bei der Untervermietung. Damit können nunmehr auch beispielsweise Studierende oder Auszubildende ihre kleine Wohnung untervermieten, wenn sie diese aus beruflichen oder privaten Gründen zwischenzeitlich nicht selbst bewohnen können. Das kann nicht durch Vermieter:innen verweigert werden. Das Urteil des BGH liefert somit rechtliche Klarheit und eine Art „Gebrauchsanleitung für die Untervermietung“.  BGH Urteil vom 13.09.2023 Aktenzeichen VIII ZR 109/22 Erschienen in Mieterforum Nr. 74 IV/2023

Stellenausschreibung

Mieterverein Dortmund - 15. Januar 2024 - 10:34
Der Mieterverein Dortmund und Umgebung e. V. vertritt mit rund 20 Mitarbeiter*innen, darunter acht Jurist*innen, in seinem Vereinsgebiet die mietrechtlichen und wohnungspolitischen Interessen von rund 15.500 Mitgliederhaushalten. Wir gehören dem Deutschen Mieterbund an. Wir suchen ab sofort eine*n Volljurist*in (m/w/d) für die mietrechtliche Beratung unserer Mitglieder in Dortmund. Die ausgeschriebene Stelle hat einen Umfang von 20 Wochenstunden und ist unbefristet. Ihr Profil:
  • Sie verfügen über das 1. und 2. juristische Staatsexamen, ggf. über eine Anwaltszulassung und haben Kenntnisse im Miet- und ggf. Wohnungseigentumsrecht.
  • Sie sind in der Lage, juristischen Laien auch komplexe rechtliche Fragen verständlich zu erläutern und haben kein Problem damit, eigenständig die Sachbearbeitung für ein festes Mitgliederkontingent zu übernehmen. Dabei orientieren Sie sich an einer möglichst effizienten und außergerichtlichen Lösung von Streitigkeiten.
  • Sie freuen sich auf den Umgang mit einem sehr heterogenen Mandantenstamm und verfügen über entsprechende kommunikative Fähigkeiten. Außerdem sind Sie in der Lage, die Betreuung von Mieterinitiativen zu übernehmen und größere Versammlungen zu leiten.
  • Sie interessieren sich für wohnungs- und sozialpolitischen Fragestellungen und sehen sich dabei fest auf der Seite der Mieterinnen und Mieter.
Wir bieten Ihnen:
  • Eine interessante und abwechslungsreiche Tätigkeit in einem dienstleistungsorientierten Non-Profit-Unternehmen, im Rahmen von Zielvereinbarungen die Chance zu selbstständiger Arbeit sowie regelmäßige Fortbildungen.
  • Es erwartet Sie ein flexibles Arbeitszeitmodell, Zahlung von Weihnachts- und Urlaubsgeld, Vermögenswirksamen Leistungen, Jobticket im VRR (Deutschlandticket) und die Möglichkeit des Dienstradleasings 
Was wir von Ihnen benötigen:
  • Ein aussagekräftiges Bewerbungsschreiben mit Gehaltsvorstellung und frühestem Eintrittstermin sowie Lebenslauf, Arbeitszeugnisse und sonstige Tätigkeitsnachweise
  • Wir bitten ausschließlich um Bewerbungen per E-Mail. Aus Sicherheitsgründen werden diese nur berücksichtigt, wenn diese uns im PDF-Format zugehen.
info@mieterverein-dortmund.de  Betreff: Stellenausschreibung Rechtsberatung Ansprechpartner für Rückfragen sind Frau Rechtsanwältin Schwarz und Herr Rechtsanwalt Martin Grebe. Bitte schreiben Sie uns bei Rückfragen eine E-Mail, wir melden uns dann bei Ihnen zurück.

Verbraucherrechte gestärkt - Sammelklage jetzt Wirklichkeit

Mieterverein Dortmund - 10. Januar 2024 - 10:30
In beiden Fällen werden mindestens 50 Fälle gebündelt, um das individuelle Risiko der Betroffenen zu minimieren und die Arbeitslast der Gerichte zu senken. Solche Sammelklagen erleichtern den Zugang zur Justiz, stärken die Verhandlungsposition des einzelnen Betroffenen und schaffen Präzedenzfälle für zukünftig ähnliche Verfahren. Wie unterscheiden sich die verschiedenen Formen von Sammelklagen? Bei einer Abhilfeklage im Rahmen einer Sammelklage erhalten die Betroffenen im Falle eines Erfolgs direkt einen Anspruch gegen das Unternehmen, zum Beispiel Schadensersatz. Bei der Musterfeststellungsklage geht es um die Klärung einer allgemeinen rechtlichen Situation und die Frage, inwieweit Ansprüche geltend gemacht werden können. Diese müssen jedoch in individuellen Verfahren durchgesetzt werden. Insbesondere im Mietrecht kann es vorkommen, dass die grundsätzliche Frage zwar bei vielen Betroffenen gleich ist, die konkreten Schadenersatzforderungen sich aber unterscheiden. Wie verläuft eine solche Klage? Sammellagen sind Verbandsklagen. Das heißt, nur anerkannte Verbände wie der Verbraucherschutz oder der Mieterbund dürfen die Klage einreichen. Zunächst werden viele Beispielfälle gesammelt, indem sich Betroffene registrieren und in ein Klageregister einschreiben. Danach wird der Fall vorbereitet, wobei die Kosten vom Verband getragen werden. Alle registrierten Personen erhalten das gleiche Urteil und erhalten im Falle eines erfolgreichen Ausgangs bei einer Abhilfeklage direkt eine Entschädigung. Bei einer Musterfeststellungklage muss der individuelle Anspruch noch selbst eingeklagt werden.  Wann ist eine Sammelklage sinnvoll? Eine Sammelklage ist immer dann sinnvoll, wenn viele Menschen in gleicher Art und Weise betroffen sind, beispielsweise durch eine Vertragsklausel. Ein Beispiel sind die Preisklauseln der eon Fernwärme, die deutschlandweit zu extrem hohen Nachforderungen geführt haben. Für einzelne Betroffene kann das Risiko einer Klage hoch sein, insbesondere wenn kein Rechtsschutz besteht. Auch bei kleineren Schadensersatzforderungen, für die sich keine Einzelklage lohnt, könnte eine Sammelklage passend sein. Erschienen in Mieterforum Nr. 74 IV/2023

Nebenkostenabrechnungen zum Jahreswechsel - Keine Zahlung ohne Prüfung!

Mieterverein Dortmund - 5. Januar 2024 - 18:14
Viele Mieter kennen Ihre Rechte jedoch leider nicht und zahlen unberechtigte Nachforderungen, da der Vermieter um den Ausgleich der Nachzahlung „gebeten“ hat! Deshalb ist es wichtig, seine Rechte zu kennen und auch wahrzunehmen. Anhand einiger Beispiele wird deutlich, dass sich eine Prüfung der Abrechnung lohnen kann, auch wenn sie mit einem Guthaben abschließt! Fall 1: Nebenkostenabrechnung 2022 nach dem 31.12.203 zugestellt Eine Nebenkostenabrechnung muss spätestens nach zwölf Monaten übermittelt werden. Das heißt eine Abrechnung für das Jahr 2022 muss bis zum 31.12.2023 im Briefkasten liegen. Das ist nicht immer der Fall. So berichten Mitglieder des Mietervereins der Wohnanlage Hackländer Platz in der Nordstadt oder einer Wohnanlage in der Stürzelbreite in Oestrich, dass sie zum neuen Jahr noch keine Abrechnung erhalten haben. Geht die Abrechnung nun verspätet ein, müssen auch grundsätzlich berechtigte Nachforderungen nicht mehr gezahlt werden. Nur wenn ein Vermieter die Verzögerung nicht selbst zu vertreten hat, können Ausnahmen gegeben sein. Dies ist aber nur selten der Fall. Wenn die Abrechnung zwar noch in 2023 erstellt wurde, aber erst kurz vor den Feiertagen verschickt wurde, wäre dies dem Vermieter zuzurechnen. Eine Ausnahme könnte ein kurzfristig angekündigter Poststreik sein. Fall 2: Leistungen nicht im Mietvertrag vereinbart Grundsätzlich dürfen nur die Betriebskosten abgerechnet werden, die auch mietvertraglich vereinbart sind. Gerade bei älteren Mietverträgen größerer Wohnungsunternehmen können Kosten für Treppenhausreinigung oder Hausmeister nicht vereinbart worden sein. Hier lohnt sich daher eine genaue Prüfung. Gerichte legen Klauseln in Mietverträgen häufig vermieterfreundlich aus. Für die Klärung, ob eine bestimmte Betriebskostenart vereinbart wurde, empfiehlt sich daher im Zweifel eine rechtliche Prüfung. Fall 3: Unrealistische Kosten Vermieter müssen sich an das Gebot der Wirtschaftlichkeit halten. Sie sind zwar nicht verpflichtet das günstigste Angebot für eine Dienstleistung zu wählen. Fallen allerdings zu hohe Kosten an, müssen diese vom Mieter nicht getragen werden. So stellte die Silver Wohnen 2 (Hausverwaltung MVGM) in der Nordstadt und in Wickede Kabelgebühren in Höhe von bis zu 350 € in Rechnung, sowie knapp 650 € für Versicherungskosten. Brack Capital stellte in Nette Kosten für Treppenhausreinigung in Höhe von 804 € in Rechnung und ebenfalls hohe Versicherungskosten von bis zu 735 €. Der Mieterverein hält diese Kosten für zu hoch und empfiehlt seinen Mitgliedern Widerspruch einzulegen und eine Erläuterung sowie die Belege für die hohen Kosten einzufordern. Für eine erste Orientierung, ob sich die Nebenkosten im Durchschnitt bewegen, können Betriebs- und Heizkostenspiegel dienen, sowie der Betriebskosten-Check des Deutschen Mieterbund.  Der Betriebskostenspiegel kann jedoch nur eine Orientierung sein. Mieter müssen in ihrem Widerspruch qualifiziert darlegen, warum sie Kosten aus ihrer Sicht zu hoch sind. Hierbei sind beispielsweise Vergleiche mit anderen ähnlichen Wohnanlagen oder die Einschätzung der örtlichen Gerichte wichtig. Eine rechtliche Beratung ist daher im Zweifel sinnvoll. Fall 4: Heizkosten nach Quadratmeter In vielen Dortmunder Wohnanlagen fehlen noch Heizkosten- oder Warmwasserzähler. Die Kosten für beide Positionen werden daher nach Quadratmeter abgerechnet und nicht nach Verbrauch. Die Heizkostenverordnung erlaubt Mietern die Heizkosten in diesem Fall um 15 % zu kürzen. Gerade bei den aktuell hohen Heizkosten lässt sich so viel Geld sparen. Bei Heizkosten von 2.000 € (Nicht Nachforderung!) entspräche dies 300 €. 12 Monate Zeit für Widerspruch Geht die Abrechnung (noch) fristgerecht ein, haben Mieterinnen und Mieter ein Prüfungsrecht von 12 Monaten ab Eingang der Abrechnung. Lag die Abrechnung im November 2023 im Briefkasten, bleibt bis zum 30.11.2024 Zeit für einen Widerspruch. Die Widerspruchsfrist darf nicht mit der Fälligkeit einer Zahlung verwechselt werden, die regelmäßig in den Abrechnungen genannt wird. Auch wenn eine Nachforderung gezahlt oder abgebucht wurde, bleibt die Möglichkeit eines Widerspruchs. Die Abrechnung muss verständlich und nachvollziehbar aufgebaut sein. Es muss klar ersichtlich sein welche Kosten angefallen sind und wie diese auf die Wohnung verteilt wurden. Zudem ist jeder Vermieter verpflichtet, sachliche und rechtliche Einwände zu prüfen und die notwendigen Informationen zur Verfügung zu stellen. Wenn also der Mieter mitgeteilt hat, dass er die Abrechnung prüfen (lassen) will, sind Nachforderungen nicht fällig. Der Vermieter kann aber unter Umständen erhöhte Vorauszahlungen verlangen! Wichtig: Einer Abrechnung muss qualifiziert widersprochen werden oder die Belege eingefordert werden. In diesen Fällen behält der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht. Unterstützung Bürgergeld Nachforderungen aus den Heizkostenabrechnungen bringen viele Mieter in finanzielle Schwierigkeiten. Die hohen Energiepreissprünge aus 2022 kommen erst jetzt bei vielen Mietern an. Sofern die Prüfung ergeben hat, dass die hohen Nachforderungen berechtigt sind, kann ein einmaliger Anspruch auf Bürgergeld oder Grundsicherung bestehen. Dies gilt insbesondere, wenn die Nachforderung und die laufenden Mietzahlungen nicht oder nur schwer mit dem laufenden Einkommen gezahlt werden können. Hierfür laufen jedoch sehr kurze Fristen. Ein entsprechender, formloser, Antrag muss im Monat der Fälligkeit beim Jobcenter gestellt werden. Für eine Abrechnung, die Ende Dezember 2023 zugestellt wurde also bis zum 30.01.2024. Informationen und Musteranträge hierzu liefert unter anderem die Internetseite www.energie-hilfe.org Mieterverein berät    Der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. bietet seinen Mitgliedern eine umfassende telefonische und persönliche Beratung und Vertretung in allen Rechtsfragen der Nebenkosten an. Der Mieterverein bietet eine Checkliste zur Vorbereitung der Beratung an. Speziell für Heizkostenabrechnungen stellt der Mieterverein Dortmund einen Ratgeber zur Verfügung, der auf der Internetseite und in der Geschäftsstelle, Kampstr. 4 kostenfrei erhältlich ist. Pressemitteilung Mieterverein Dortmund // 05.01.2024

Neues Gebäudeenergiegesetz GEG - Neue Mieterhöhungen für Heizungen

Mieterverein Dortmund - 3. Januar 2024 - 10:30
Dürfen die Kosten für die Erneuerung der Heizungsanlage auf die Miete umgelegt werden? Wenn durch die neue Heizungsanlage nachhaltig Energie eingespart oder das Klima geschützt wird, dürfen die Kosten dafür umgelegt und die Miete erhöht werden. Dies ist der Regelfall, wenn eine alte Heizung gegen eine modernere ausgetauscht wird. Wird allerdings eine baugleiche Heizung eingebaut, weil die alte defekt ist, besteht die Möglichkeit nicht. Von den Kosten für die neue Heizung sind die Kosten für die eingesparte Instandhaltung und Fördermittel abzuziehen. Nach bisheriger Rechtsprechung des Bundesgerichtshof ist bei den eingesparten Instandhaltungskosten das Lebensalter zur berücksichtigen. So entschied das Amtsgericht Dortmund in einem Fall, dass ein 20 Jahre alter Heizkessel seine Lebenszeit überschritten hätte. Die Instandsetzungsabzüge seien daher so hoch, dass keine Mieterhöhung nach Modernisierung mehr vorläge (AZ: 410 C 2797/22). Bei der neuen Umlage können Vermieter:innen allerdings pauschal 15 Prozent für Instandhaltungen abziehen, unabhängig vom Alter.  Haben Vermietende die Wahl, welche Umlage sie wählen? Ja. Vermietende dürfen beim Heizungstausch wählen, welche Umlage sie nutzen. Wenn sie staatliche Fördermittel in Anspruch nehmen, dürfen sie nach der neuen Umlage die jährliche Miete um zehn Prozent der für die Wohnung umlagefähigen, aufgewendeten Kosten erhöhen. Sie können allerdings auch die bisherige Umlage mit acht Prozent der aufgewendeten Kosten wählen. In Anspruch genommene Fördermittel sind in beiden Fällen von den Modernisierungskosten abzuziehen.  Wie teuer kann ein Heizungsaustausch werden? Bei der neuen Umlage für Heizungsmodernisierungen darf sich die monatliche Miete um maximal 0,50 Euro/m² innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Für eine 70 m² große Wohnung bedeutet dies eine monatliche Mieterhöhung von 35 Euro. Wählen Vermieter:innen die bisherige Modernisierungsumlage, kann die neue Heizung auch teurer werden. Es gelten dann die allgemeinen Deckelungen für Modernisierungen.  Kann die Miete um mehr als monatlich 0,50 Euro/m² erhöht werden? Ja. Die Kappungsgrenze in der neuen Umlage von 0,50 Euro/m² bezieht sich nur auf die Kosten für den Einbau der neuen Heizungsanlage. Führen Vermieter:innen zeitgleich weitere Modernisierungsmaßnahmen durch, beispielsweise eine Fassadendämmung oder der Anbau eines Balkons, darf sich die monatliche Kaltmiete – wie gehabt – um insgesamt maximal 3 Euro/m² innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Beträgt die monatliche Kaltmiete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro/m², so darf die monatliche Miete nur um insgesamt höchstens 2 Euro/m² innerhalb von sechs Jahren erhöht werden.   Welche Besonderheit gilt für die Modernisierungsumlage bei Einbau einer Wärmepumpe? Um Mieter:innen vor hohen Kosten einer ineffektiven Wärmepumpe in einem unsanierten Gebäude zu schützen, dürfen Vermietende die aufgewendeten Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe nur dann in voller Höhe umlegen, wenn sie nachweisen, dass die Jahresarbeitszahl für die Wärmepumpe über 2,5 liegt. Ansonsten können nur 50 Prozent der aufgewendeten Kosten als Modernisierungskosten umgelegt werden. Den Nachweis müssen Vermieter:innen durch einen Fachunternehmer erbringen. Solche Fachunternehmer sind zum Beispiel Schornsteinfeger oder Heizungsbauer.   Können sich Mieter:innen auf eine wirtschaftliche Härte berufen? Ja, Mieter:innen können einwenden, dass die zu erwartende Mieterhöhung durch den Einbau der neuen Heizungsanlage für sie eine wirtschaftliche Härte bedeuten würde. Dies gilt nach den Neuregelungen auch dann, wenn der Heizungstausch für Vermieter:innen nach Ablauf der Übergangsfristen verpflichtend wird und sie die Maßnahme nicht zu verantworten haben. Ob die Zahlung der erhöhten Miete für Mieter:innen unter Berücksichtigung ihres Einkommens zumutbar ist, bedarf einer konkreten Einzelfallprüfung. Feste Beträge für eine Belastungsgrenze gibt es nicht. Mieter:innen sollten sich hierzu von ihrem Mieterverein beraten lassen. Achtung: Der Einwand der wirtschaftlichen Härte ist fristgebunden und muss Vermietenden bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitgeteilt werden. Ist der Einwand im Einzelfall berechtigt, müssen Mieter:innen den Heizungstausch zwar dulden, eine Mieterhöhung ist jedoch ganz oder teilweise ausgeschlossen. Können die Modernisierungskosten für die neue Heizung bei einer Indexmiete umgelegt werden? Nein. Vermietende, die eine neue Heizung nach dem Gebäudeenergiegesetz einbauen und mit ihren Mieter:innen eine Indexmiete vereinbart haben, können die Modernisierungskosten für die neue Heizung nicht umlegen. Eine Indexmiete schließt also die Weitergabe der Investitionskosten auf Mietende aus.  Erschienen in Mieterforum Nr. 74 IV/2023
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